吉林省高级人民法院
行 政 判 决 书
(2017)吉行终230号
上诉人(原审原告)张爱辉,女,1974年9月12日出生,汉族,个体工商户,现住延吉市。
委托代理人彭波(张爱辉丈夫),1970年9月28日出生,汉族,个体工商户,现住延吉市。
委托代理人张云龙,吉林张云龙律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)延吉市人民政府,住所地河南街759号。
法定代表人蔡奎龙,市长。
委托代理人龙云飞,延吉市征收局副局长。
委托代理人崔勇万,延吉市征收局法规科科长。
上诉人张爱辉因诉延吉市人民政府(以下简称延吉市政府)房屋征收补偿决定一案,不服延边朝鲜族自治州中级人民法院(2016)吉24行初46号行政判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。
原审法院经审理查明:延吉市发展和改革局于2014年3月11日作出延市发改字【2014】53号《关于下达延吉市2014年棚户区改造项目建设计划的通知》,其中大千城二期项目列为延吉市2014年棚户区(危旧房)改造项目。延吉市国土资源局于2014年6月10日作出XWJ1地块属于国有土地的说明。延吉市棚户区改造管理局于2014年7月3日作出延市棚发【2014】46号《关于延吉市危旧房改造项目(XWJ1地块)的通知》,决定对XWJ1地块进行改造。延吉市城乡规划委员会于2015年4月14日作出证明,XWJ1地块符合《延吉市城市总体规划(2009-2030年)》要求。延吉市政府于2014年6月27日作出《延吉市危旧房改造XWJ1标段房屋摸底结果公示》,并张贴在征收区域内,于2014年6月28日作出《延吉市危旧房改造XWJ1地块项目社会稳定风险评估报告》。延吉市政府于2014年7月7日作出延市政发〔2014〕48号《延吉市人民政府关于征求〈危旧房改造项目XWJ1地块房屋征收补偿安置方案〉意见的通告》(以下简称《征求意见通告》),并在报纸上刊登;于2014年8月11日作出《危旧房改造项目XWJ1地块房屋征收补偿方案征求意见及修改情况的公告》(以下简称《征求意见及修改情况的公告》),并在征收区域内予以公告。延吉市政府于2014年8月11日作出延市政发〔2014〕60号《延吉市人民政府关于危旧房改造项目XWJ1地块房屋征收的决定》(以下简称《征收决定》),附《危旧房改造项目XWJ1地块房屋征收补偿安置方案》,在征收区域予以张贴,并在报纸上刊登。延边农村商业银行营业部出存款证明,证明延吉市政府将房屋补偿款1000万元存入延边农村商业银行长白支行。
另查明,延吉市政府于2014年7月7日作出《关于邀请房屋征收评估机构的公告》,对参与入围选聘的评估中介机构应提交的要件、申报方式、申报截止日期进行公告,并将此公告张贴在征收区域内。延吉市政府于2014年8月11日作出《关于延吉市危旧房改造项目XWJ1地块选定房地产价格评估机构的通告》,内容为:“XWJ1地块房屋征收评估机构由该地段内的被征收人在本通告发布5日内协商选定,并将选定结果书面告知延吉市征收局。如被征收人5日内没有协商,或虽经协商未达成一致意见的,被征收人可到延吉市征收局危旧房改造项目XWJ1地块项目现场办公室投票选定评估机构(届时不参加选定的被征收人视为自动放弃选定评估机构的权利)最终以多数决定的方式选定一家评估机构。”同时发布3家具有资质的房地产价格评估机构名单,并将此通告和名单张贴在征收区域内。延吉市政府根据多数人意见于2014年8月18日作出《房地产价格评估机构选定结果公示》,选定延边资信房地产评估公司(以下简称资信评估公司)为评估机构,并将该公司资质及评估师资格证明在征收区域内予以公告。2014年8月18日,延吉市征收局委托资信评估公司对XWJ1地块被征收房屋及装修、附属物进行评估。
还查明,资信评估公司于2014年9月15日对张爱辉房屋作出《国有土地上房屋征收分户估价报告》(以下简称《分户评估报告》)和《(小蓬莱)装修附属物评估报告》(以下简称《附属物评估报告》)。张爱辉房屋共分三层,为营业用房。第一层120.5平方米,评估单价为25110元,补偿金额为3025755元;第二层为120.5平方米,评估单价为17577元,补偿金额为2118029元;第三层为120.5平方米,评估单价为12555元,补偿金额为1512878元。装修附属物被评估为345122元。2015年5月4日,张喜禄代张爱辉到延吉市征收局取走了张爱辉的《分户评估报告》及《附属物评估报告》。2016年1月2日,延吉市征收局为张爱辉制作了《协商谈话记录》,张爱辉陈述知道房屋征收评估机构选定事项、知道分户评估报告,评估没有漏项,附属物评估价格过低,评估时其在现场。
2016年3月10日,延吉市政府作出延市政函〔2016〕34号《征收补偿决定》,主要内容为:“被征收人的房屋在征收范围内,被征收房屋具体情况,产权人为张爱辉,产权证号为25335,产籍号为8-18-80-1006,房屋面积为361.50平方米,1层面积120.5平方米,2层面积为120.5平方米,3层面积为120.5平方米,房屋性质为商业,结构为混合。因经协商未达成补偿协议,为维护公共利益,故依法决定:被征收人可选择货币补偿或者房屋产权调换。(一)货币补偿:房屋征收部门一次性支付给被征收人张爱辉房屋征收补偿款人民币6656662元,房屋装修及其他附属设施价款为345122元,搬迁补助费以实际发生金额进行补助,停产停业损失补偿因暂时无法确定,暂未列入补偿,合计7001784元。(二)产权调换:商业用房选择产权调换(回迁安置),可在大千城二期回迁楼,按先后顺序选择商业房屋回迁安置,房屋差价款按补偿规定标准结算;按原房屋建筑面积每平方米80元/月的标准支付临时安置补偿费,补助到安置为止。(三)对停产停业损失的补偿,因被征收人无法提供合法有效的收入证明及评估部门暂时无法对其停产停业损失进行评估,因此在本决定中不作补偿。待对停产停业损失能够认定时,另行作出补偿决定。”延吉市政府未提供将该决定送达给张爱辉的送达回证。张爱辉自述在补偿决定作出后,其自行领取了决定书。张爱辉对此决定不服,向法院提起行政诉讼。
原审法院认为:第一,关于《征收决定》合法性问题。房屋征收决定的合法性是房屋补偿决定合法性的基础和前提。《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收与补偿条例》)第八条规定:“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定……(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;”第十条第二款规定:“市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”本案中,延吉市发展和改革局作出的《关于下达延吉市2014年棚户区改造项目建设计划的通知》中明确,大千城二期项目列为延吉市2014年棚户区(危旧房)改造项目;延吉市棚户区改造管理局作出的《关于延吉市危旧房改造项目(XWJ1地块)的通知》,决定对XWJ1地块进行改造。因此,不存在延吉市政府随意将大千城二期工程鉴定为危旧房,二期工程的开发性质中途随意改变的情况。正式下发征收决定前,延吉市政府于2014年7月7日作出《征求意见通告》,并在报纸上刊登;2014年8月11日作出《征求意见及修改情况的公告》,并在征收区域内予以公告。同时在本案中,张爱辉未在法定期限内对《征收决定》提出行政复议或行政诉讼,该征收决定已经生效。故对张爱辉提出征收区域不属于危旧房,征收并非因公共利益需要、应该协商解决,征收前未广泛征求意见,故《征收决定》违法的主张,不予支持。
第二,关于评估机构选定程序合法性问题。《征收与补偿条例》第二十条第一款规定:“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。”本案中,延吉市政府于2014年7月7日作出公告,对参与入围选聘的评估中介机构应提交的要件、申报方式、申报截止日期进行公告,并将此公告张贴在征收区域内;2014年8月11日作出通告,同时发布3家具有资质的房地产价格评估机构名单,并将此通告和名单张贴在征收区域内。并根据参与选择的多数征收人的意见,选定资信评估公司,又将该公司机构资质及评估师资格证明在征收区域内予以公告。延吉市政府依法履行了选定评估机构的各种法定程序。张爱辉在2016年1月2日的《协商谈话记录》中,亦陈述自己知晓评估机构选定事项。故对张爱辉提出的延吉市政府单方选定评估机构,单方委托评估机构的主张,不予支持。
第三、关于评估报告合法性问题。《房地产估价机构管理办法》第三条第一款规定:“本办法所称房地产估价机构,是指依法设立并取得房地产估价机构资质,从事房地产估价活动的中介服务机构。”本案中,延吉市政府依法定程序选定了资信评估公司负责整个征收区域的评估工作。该公司为合法有资质的评估公司,对张爱辉的被征收房屋进行了评估。张爱辉主张,开发公司在上一期开发时,给同一地段的张明今一楼每平方米47181元,且开发公司在其他民事诉讼中自认市场价格为每平方米60000元;同时,评估公司依据的房屋标准及土地价值标准不符合法律规定,故其房屋一楼被评估为25110元过低。张爱辉主张的张明今房屋的结构、面积及位置等具体情况与被征收房屋均不同;开发公司的陈述亦不能作为衡量房屋价值的充分依据,且开发公司不是公益项目的法定征收主体,即使其私自承诺给付个别被征收人高于法定补偿标准的补偿款,亦不能作为本案判定征收补偿标准是否合法的依据;张爱辉主张评估公司评估的标准不符合法律规定,未提供充分证据,故对其上述主张不予支持。
第四,关于相关文书送达问题。1.张爱辉主张延吉市政府没有向其送达评估报告,侵犯其申请复核及鉴定的权利。本案中,首先,资信评估公司于2014年9月15日对张爱辉的被征收房屋作出《分户评估报告》和《附属物评估报告》。2015年5月4日,张喜禄到延吉市征收局取走了张爱辉的《分户评估报告》及《附属物评估报告》。张爱辉在诉讼中虽主张其未委托他人领取上述两个评估报告,但按照日常的经验法则和理性思维,张喜禄并非被征收房屋的产权人,征收补偿结果与其没有利害关系,若不是受被征收房屋的利害关系人委托,其根本不可能自行主动到房屋征收部门领取相关的评估报告;其次,房屋系公民个人的重大财产,在个人重大财产即将被依法征收前,一个具有正常理性思维的人也不可能对类似房屋补偿评估等重大事项漠视不理;再次,在延吉市政府于2016年1月2日制作的《协商谈话记录》中,张爱辉也自述“知晓分户评估结果,没有漏项,附属物评估价格过低”。故以上事实足以证明张爱辉在延吉市政府作出补偿决定前的合理期限内实际已经收到了评估报告,知晓具体评估项目、评估结果及相关权利。故对张爱辉提出自己没有收到评估报告的主张,不予支持。2.张爱辉主张延吉市政府没有向其送达《征收补偿决定》,侵犯其权利。本案中,延吉市政府未能提供《征收补偿决定》送达回证,送达程序确有瑕疵,但张爱辉自述后来其自行领取了该决定书,且其持该决定书提起了本诉,其实际已实现相关权利。故对张爱辉提出的《征收补偿决定》未送达而侵害其权利的主张,不予支持。
尽管对相关事实及裁判理由作出如上认定及表述,但对行政机关在送达等执法程序中存在的诸多不规范之处仍应依法予以指正。《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第(二)项规定:“行政行为有下列情形之一的,人民法院判决确认违法,但不撤销行政行为……(二)行政行为程序轻微违法,但对张爱辉权利不产生实际影响的。鉴于上述违法行为对张爱辉的合法权益未产生实际影响,依法予以确认违法。
第五,关于张爱辉提出的依法对涉案房屋征收价款进行评估,并重新确定征收补偿费用的请求。延吉市政府作出的《征收补偿决定》虽然在送达程序上轻微违法,但对其权利不产生实际影响,且该决定主要程序合法,事实清楚,依然有效。故对张爱辉该项主张,不予支持。
综上,延吉市政府作出的被诉征收补偿决定主要程序合法,认定事实清楚,适用法律及结论正确。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第(二)项、最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十六条第(四)项之规定,判决:一、确认延吉市政府在作出被诉房屋征收补偿决定中送达等程序存在违法;二、驳回张爱辉的其他诉讼请求。一审案件受理费50元,由张爱辉负担。
张爱辉上诉称:1.原审认定征收行为合法错误。本案争议地段的房屋均在90年代后建设,不符合危房集中,基础设施落后地段旧城改建的需要。延吉市政府的征收实际上是开发商的拆迁行为,用于建设高档商品房,非公共利益建设。延吉市政府的房屋征收决定违法。2.征收程序违法。征收前没有广泛征求被征收人的意见,没有将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布,没有召开听证会,没有协商选定评估机构,评估机构选定表上的“张爱辉”不是本人签字。评估结果没有公示。评估机构没有到现场勘查。分户估价报告没有向张爱辉送达,剥夺其复核评估和申请鉴定的权利。3.房屋征收补偿决定严重违法。延边长宁房地产开发公司在一期开发中对在胡同里的张明今按每平方米47181元进行补偿。开发公司在另案庭审中承认回迁一层每平方米卖6万元。评估公司给我们的评估价格过低,评估结果显失公平。综上,原审判决认定事实及适用法律错误,请求撤销《关于张爱辉房屋征收补偿决定》及原审判决。
延吉市政府答辩称:1.该项目符合征收条例第八第五款规定,发改、规划、棚改等部门对本案争议地块项目列为危旧房改造项目。征收决定作出前发布了征求意见公告,征收决定作出后,张爱辉未在法定期限内提出行政复议或行政诉讼。征收决定程序合法,适用法律正确。2.延吉市政府选定评估机构程序合法,评估机构具有相应资质,评估结果合法有效。资信评估公司评估后,将评估结果张贴在征收范围内公示,张爱辉在协商谈话记录中也表示知晓评估选定事项及评估结果。3.评估报告由张喜禄代收,张喜禄自称为张爱辉的弟弟,张爱辉在谈话记录中亦承认知晓评估内容,没有漏项,证明其收到评估报告。综上,请求驳回张爱辉的诉讼请求。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致,本院予以确认。
本院认为,(一)关于征收决定的合法性问题。延吉市发展和改革局作出《关于下达延吉市2014年棚户区改造项目建设计划的通知》,大千城二期项目列为延吉市2014年棚户区(危旧房)改造项目。延吉市棚户区改造管理局作出《关于延吉市危旧房改造项目(XWJ1地块)的通知》,决定对XWJ1地块进行改造。延吉市政府于2014年7月7日作出《征求意见通告》,在报纸上刊登;2014年8月11日作出《征求意见及修改情况的公告》,在征收区域内公告。张爱辉主张本案争议项目非公共利益征收,征收决定违法的请求不能成立。
(二)关于评估机构选定的合法性问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定:“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。”本案延吉市政府于2014年8月11日作出通告,发布3家具有资质的房地产价格评估机构名单。根据多数征收人的意见选定资信评估公司。张爱辉虽主张评估机构选定表上的“张爱辉”不是本人签字,但不能否定其他被征收人签字的真实性和有效性,其主张延吉市政府选定评估机构的程序不合法,本院不予支持。
(三)关于评估报告的送达问题。资信评估公司于2014年9月15日对张爱辉的被征收房屋作出《分户评估报告》和《附属物评估报告》后,2015年5月4日张喜禄到延吉市征收局取走了张爱辉的《分户评估报告》及《附属物评估报告》。张爱辉主张其与张喜禄没有任何关系,延吉市政府亦没有提供证据证明张喜禄系张爱辉的亲属或委托人,故延吉市政府不能证明已向张爱辉合法送达了评估报告。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条第一款:“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。”张爱辉在诉讼中对评估价格提出异议,但因评估报告没有合法送达,其无法申请复估。
(四)关于评估价格是否合理问题。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定:“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。可以选用两种以上评估方式评估的,应当选用两种以上评估方法评估,并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后,合理确定评估结果。”本案资信评估公司以相同区域内,类似的可比实例较难取得,不适用采用市场比较法为由,采用“房价租金比”的估价方法,选取了六个可比实例确定同类房屋的租金价格,房价租金比按240到300之间取中间值270,得出该房地产的市场价格。本院认为:首先,房地产交易不活跃是针对整个城市而言,而非征收区域,且资信评估公司只选用一种评估方法;其次,资信评估公司在确定租金价格时没有调取租赁合同和完税凭证等相关证据,亦没有制作谈话笔录,评估依据不充分;再次,经询问资信评估公司,其是通过百度百科确定房价租金的比值。故资信评估公司所做的评估价格证据不充分,亦缺乏法律依据。
综上,本案的评估报告没有合法送达,延吉市政府亦未告知张爱辉申请复核评估的权利,评估报告在实体上亦存在一定问题。原审判决认定事实清楚,但适用法律错误,依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(二)项之规定,判决如下:
一、撤销延边朝鲜族自治州中级人民法院(2016)吉24行初46号行政判决;
二、撤销延吉市人民政府2016年3月10日延市政函 [2016]34号《关于张爱辉房屋征收补偿决定》;
三、由延吉市人民政府在本判决生效之日起三个月内重新作出征收补偿决定;
四、驳回张爱辉的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费100元,由延吉市人民政府负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杜 鹃
审 判 员 杜宏权
代 理 审 判 员 于淞合
二〇一七年十二月二十七日
书 记 员 张春丽
发布人: 管理员
来源: 本站原创
发布时间: 2019-11-28 11:42:33
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